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빌딩관리 전천후 만능관리인 시대

매입부터 임차인선정 관리까지

2002년 08월 14일 (수) 00:00:00

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'관리도 21세기시대'
테헤란로와 광화문, 여의도와 역삼동 등 고층건물들이 밀집해 있는 곳을 중심으로 빌딩관리를 대행하는 업체들이 있다. 관리인이라고해서 기존의 푸른색 제복과 모자를 쓰고 금색 완장을 찬 나이 지긋한 관리인 할아버지를 상상하면 안된다. 세계 유수의 대학을 졸업한 부동산전문가와 공인회계사, 마케팅 전문가 등 전천후 만능 관리인들로 구성돼 있어 부동산 매입부터 임차인 선정, 회계업무, 건물유지·관리까지 책임진다.
스타PMC와 코리아에셋어드바이저(KAA)가 대표적인데, 생긴지 2년정도 밖에 되지 않는 신생업체다. 미국계 부동산투자회사 론스타의 스타PMC와 국내외 합작법인 BHP코리아의 자회사인 KAA등 4∼5개의 업체가 현재 활동중이고 강남과 광화문을 중심으로 프라임급 빌딩만을 골라 관리한다. 스타PMC는 테헤란로의 스타타워를 비롯해 여의도 동양증권 빌딩, SK증권 빌딩, 명동의 청방빌딩 등을 관리하고 KAA는 광화문 서울파이낸스센터와 강남 로담코타워, 프라임타워, 시그마타워, 여의도 중앙빌딩, 강남메트로빌딩 등을 관리한다.

매입부터 임차인 선별... 유지·관리까지
'빌딩자산관리'는 투자자와 건물주, 개발업주로부터 빌딩관리에 대한 전체적인 업무를 대행해 건물 매입부터 사전타당성조사, 상권분석, 시설관리, 임대인 선별까지 자산으로서 빌딩의 가치를 높이는 사업이다. 또한 관리업체는 건물주의 위험을 덜기 위해 빌딩을 테마화하거나 상권 특성에 따라 임차인을 선정하는 등 관리를 통해 빌딩의 가치와 문화의 수준을 변화시킨다.
이러한 빌딩 가치의 변화는 임차인을 보면 알 수 있다. 서울파이낸스센터의 경우 빌딩 이름에서 알 수 있듯이 금융 관련 임차인들만 입주할 수 있다. 테헤란로 스타타워와 동부금융센터의 경우 주변 오피스 수요가 많은데도 불구하고 임차인을 골라서 선정하는 바람에 일대 공실률에도 영향을 끼치고 있다.
아케이드 임대도 치열하다. 대형건물이라 상주인구가 풍부하기 때문에 신청자가 몰리는 것이다. 스타PMC가 분양한 스타타워의 경우 지하 2층∼지상 2층 아케이드 점포를 분양한 결과 평당 임대료가 600∼800만원인데도 불구하고 평균 20∼30대 1의 경쟁률을 보이며 일주일만에 끝났다. 서울파이낸스센터도 시공사가 부도를 내고 건물주가 바뀌는 등 광화문의 흉물이었던 건물이다. 하지만 지금은 광화문에서 최고의 임대료를 자랑한다. 또한 KAA는 주차장이던 지하를 아케이드로 꾸며 빌딩의 분위기를 바꿔놓았다.

관리업을 통한 인식변화
부동산을 투기대상으로만 생각했던 지금까지와는 다르게 외국에서의 개념으로 부동산을 관리하는 임대관리업은 빌딩과 같은 부동산을 투자와 자산의 개념으로 받아들인다.
코리아에셋어드바이저 전경돈 팀장은 "외국의 선진적인 임대방식으로 철저한 수익성 분석을 기본으로 하기 때문에 기준의 관리·유지·보수만 하던 관리인과는 질적으로 다르다"며 "부동산을 투기 목적이 아니라 가치를 상승시킬 자산으로 인식해야한다"고 말했다.